龙华北改完前海(hai)，前海(hai)改完宝中改，宝中改完深超总改，如今轮到(dao)了后海(hai)。
昨天（7月7日），深圳自规局重磅调整南山后海(hai)总部基地两宗地块，由(you)纯商业用地调整为“商业+二类居住(zhu)用地”，容积率(lu)都(dou)是8.0，成为多(duo)年来后海(hai)总部基地鲜见的包含住(zhu)宅性(xing)质的用地。
原本用途是作(zuo)为地铁上盖(gai)商业用地项目，如今转变成涵盖(gai)住(zhu)宅属性(xing)的地块，并且在深圳楼市(shi)转型(xing)的阵(zhen)痛中调整，可以很明显地看到(dao)，深圳在利用供地模式校正(zheng)整个楼市(shi)的底色。
魔改核心地段(duan)
实际上，早在六月底，深圳坊间就开始讨(tao)论这两宗地块。
有人甚至已(yi)经推测出地块的具体位置，但有一点没推测准确的。
那就是坊间讨(tao)论会诞生纯住(zhu)宅地块，现(xian)在看来其实还是包含着(zhe)商业性(xing)质。
之(zhi)所以得到(dao)关注，一方面是地段(duan)处于(yu)后海(hai)超级总部基地，另(ling)一方面地块所处范围属于(yu)深圳顶级的豪宅区范围内，第三是拥有诞生网(wang)红盘的属性(xing)，提前释放出了住(zhu)宅预期。
近一年来，深圳的核心区已(yi)经改出十(shi)几二十(shi)宗住(zhu)宅用地。
去年4月是前海(hai)妈(ma)湾新(xin)增11块住(zhu)宅用地，原本属于(yu)商业用地，调整为二类居住(zhu)用地；
同年4月是深超总迎首宗宅地，T207- 0060地块由(you)商业用地调整为住(zhu)宅用地。
今年与中铁能建阅臻府（限价毛坯8.86万/㎡）一路(lu)之(zhi)隔的两宗地块合(he)并成一宗地块，商业调整为二类居住(zhu)用地；
昨天（7月7日）则是后海(hai)总部基地，位于(yu)登良地铁口的两宗商业用地同样调整为商业+二类居住(zhu)用地。
所以可以看到(dao)，核心地段(duan)的商业用地都(dou)有集中调整的趋势(shi)。
而深圳之(zhi)所以出现(xian)这样的结构调整，一方面是深圳的写字楼供应已(yi)经足(zu)够(gou)，库存并不少，加上由(you)于(yu)产业的变化，商办物业需求下降，去库存成为比较重要的任务。
另(ling)一方面商办市(shi)场遇冷，导致商办土(tu)地出让存在很大压力，不仅容易流拍，商办地块也难以拍出高价。
更重要的是，随着(zhe)深圳住(zhu)房结构的调整，俨然(ran)需要更多(duo)高端的住(zhu)宅产品匹配市(shi)场的需求。
这也就需要更多(duo)的优质地块调整为住(zhu)宅用地，加大高端住(zhu)宅供应的体量。
而目前粗(cu)略估算，深超总保守至少还有8宗地块尚未出让，均为商业用地，可以保守期待一下未来的调整预期，距离后海(hai)总部基地也不远。
所以，核心区核心地段(duan)的未出让的商业性(xing)质用地，都(dou)可以小小期待一下未来的变化。
注意三大信号
这两宗地块，至于(yu)后海(hai)总部基地的意义(yi)，就如同深超总T207- 0060宅地之(zhi)于(yu)深超总片区的意义(yi)，不仅是片区罕见的新(xin)生供应宗地，还是作(zuo)为楼市(shi)风向标调转的基石，更是影响未来两三年深圳楼市(shi)节奏的地块。
目测会成为深圳楼市(shi)下一个超级网(wang)红盘诞生的位置。
而地块改了出来了，大概率(lu)要注意三个信号。
一是关于(yu)户型(xing)的信号。
今年3月深圳已(yi)经停止执行《关于(yu)按照国家政策(ce)执行住(zhu)宅户型(xing)比例要求的通知(zhi)》，在深超总T207- 0060宅地出让时已(yi)经执行，项目户型(xing)全都(dou)是纯粹的超大户型(xing)。
后海(hai)这两宗用地，地段(duan)如此矜贵，大概率(lu)也会是纯大户型(xing)的比例。
其次(ci)是深圳2024版《深圳市(shi)建筑设计规则》业内已(yi)经收到(dao)通知(zhi)，新(xin)规之(zhi)下一些项目的户型(xing)设计草稿(gao)推翻重来，往(wang)公摊范围减(jian)小，部分公共(gong)空间不计容、凸窗更大，进深0.6m提升到(dao)0.8m、阳台(tai)更灵活，进深不再限制2.4m方向走，总的来说就是结构空间会更好，得房率(lu)会更高。
那么，后海(hai)这两宗宅地未来的户型(xing)无论是公摊，还是得房率(lu)，还是绿化覆盖(gai)，还是阳台(tai)进深，都(dou)会更灵活。
已(yi)经确定，都(dou)为8.0，总的“二类居住(zhu)+商业”用地面积为34654平米，参照深圳新(xin)房住(zhu)宅的容积率(lu)，社区楼栋总层高不会太低，那么住(zhu)宅的供应套数预估也不会太少。
目前整个深圳湾豪宅片区，共(gong)计8117户，所以新(xin)增新(xin)房住(zhu)宅供应后，深圳湾豪宅的局内游戏也要重洗一遍牌。
二是关于(yu)价格的信号。
调规公布后，相(xiang)信地块很快(kuai)可以放上货架。
对深圳供地联动的体系来看，有着(zhe)里程碑式的意义(yi)。
前面已(yi)经有深超总T207- 0060宅地出让打了版。
当(dang)初地块出让起拍价约(yue)108.98亿元，吸引6家房企竞拍近百轮，成交楼面价60349元/㎡，溢价率(lu) 15%。
而出让后的地块，就突破了两个限制，一个是限售均价突破深圳新(xin)房毛坯最高限售价13.3万/㎡；二是突破深圳“7090”限制，可以全部建大户型(xing)。
所以预计后海(hai)总部的这两宗宅地的楼面地价，新(xin)房的毛坯售价不会太便宜。
目前中介平台(tai)上，深圳湾豪宅挂牌价报价在9万-13万/平不等(deng)，其中恒裕滨(bin)城一二期、翡翠海(hai)岸等(deng)小区挂盘均价约(yue)在11.5万/平以上。
（来源：中介平台(tai)截(jie)图）
第三是地块出让建设的信号。
虽然(ran)地块暂未出让，但既然(ran)调规节奏就不会太慢(man)。
最近深圳多(duo)家商业银行要求个人住(zhu)房按揭贷款需在主体封(feng)顶后才能放款。
对接(jie)手地块的开发商来说会是个巨(ju)大的挑战。因为封(feng)顶后才能放款，相(xiang)比过去预售网(wang)签即(ji)可放款来说，就要求开发商有很强的现(xian)金流支撑。
现(xian)在的中小开发商，多(duo)少都(dou)面临不同程度的资金链紧张问题。
所以，未来谁拿(na)下了地块，就是下一个口碑重塑的赢家，要关注是哪家房企拍下了这块具有奠基石意义(yi)的地块。
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作(zuo)者(zhe)|飞天小女警