在端午节这个小长假(jia)期(qi)间，位于龙华区的网红楼盘——深业上城学府，显得比较热闹。
根据开发商(shang)的官方宣布，在端午节整个假(jia)期(qi)中，总的来访人数超过了1500人。
不管访量是否(fou)存在水分，假(jia)设只有一成是真实的，也有150人次来访。
这就说明深圳人的看房意愿好(hao)了不少，而名校学区的光环(huan)依旧不减。
人气之下的优(you)势和劣势
实际上，6月初深业上城学府开放展示空(kong)间，官方就公布单日到(dao)访数据接近2000人次，似乎已经成为(wei)龙华流量最明显的项目。
同时，也足以看出，开发商(shang)对这个项目的重视(shi)程度。
首(shou)先看看项目的基本情况和现状。
这个项目，位于在建的深高北新校区北侧，旁边就是华侨城北站壹号，近期(qi)的工(gong)程施工(gong)进度肉眼可见1栋1单元(yuan)已经出地面几层，以目前吹(chui)风(feng)的消息来看，预计7月份推出324套(tao)80-142平的3-4房，毛(mao)坯限价8.05万/平。
再看优(you)点综述情况——
1、区位位置优(you)越，配套(tao)丰富优(you)质
从地理位置来看，项目周边配套(tao)已经处(chu)于成熟状态。
比如商(shang)业方面，一路之隔是已经试营(ying)业的深圳北站国际商(shang)务区鸿荣源壹方里，步行约(yue)1.2公里就能(neng)到(dao)达龙华红山热门(men)的商(shang)业综合体红山6979。
（鸿荣源壹方里）
比如文体公园方面，步行约(yue)650米就能(neng)到(dao)达龙华的公园地标绿芯(xin)公园（在建中）。
比如轨道交通方面，步行约(yue)820米就能(neng)到(dao)达龙华的枢纽站中心龙华北站。
2、教育资源优(you)质，学校就在家门(men)口
项目的最大优(you)势是学校配套(tao)。目前龙华第一梯队的学校是深高北校区，该校区也正在扩建新校区，位置就在项目的西侧。
这对追(zhui)求孩子教育，住(zhu)家体验，通勤体验的群体来说，相对比较适配。
3、有限价优(you)势
项目毛(mao)坯限价8.05万/平，对比周边成交均价约(yue)8-9万/平的二手房，在龙华深高北学区内(nei)有一定的价格竞争力。
接着看缺点的综述情况——
1、项目地块(kuai)小，楼间距小，绿化率仅20%
项目地块(kuai)不大，基本没有花园，社区仅有两个单元(yuan)楼，并且两个单元(yuan)楼之间部分户型楼间距较近，遮挡明显。
这样(yang)的社区放在深高北学区当(dang)中，居住(zhu)体验可能(neng)会“垫底”。因为(wei)周边二手房小区基本都是一些大社区，并且视(shi)野和楼间距也相对开阔一些。
所以这样(yang)的社区，哪怕地段再好(hao)，产品如果本身就不够给力，购房群体也会犹豫。
2、容积率高，梯户设计为(wei)3梯6户、3梯4户
项目的容积率达到(dao)7.2，梯户设计是3梯6户或者3梯4户，这意味着户型的得房率好(hao)不到(dao)哪里了，能(neng)做(zuo)到(dao)78%就已经不错(cuo)。
如果得房率不高的话，那么限价带(dai)来的性价比也就未必如目测的一般(ban)了。
周边的二手房小区，成交价基本在8-9万/平，最主要的原(yuan)因是这些小区的品质好(hao)、得房率也高，有些得房率甚至能(neng)超过100%。
3、社区不够纯粹(cui)
项目本身体量就不大，还自带(dai)1栋酒店，后期(qi)管理如果没有独(du)立区分的话，容易导致社区人群比较复杂。
4、有一定的噪音影响
项目的西面虽(sui)然(ran)隔着深高北扩建校区，但(dan)地铁6号线(xian)、4号线(xian)轨道还是会带(dai)来一定的噪音影响。
5、大户型门(men)槛较高
项目的户型面积段约(yue)为(wei)80㎡/99㎡/119㎡/142㎡，若以限价8.05万/平估算(suan)，119㎡/142㎡的大户型，总价已经接近1000万左右一套(tao)，对刚需群体也不太友好(hao)。
这样(yang)的价格段位，足以选择(ze)南山、福田一些地段选择(ze)相对不错(cuo)的新房。
6、未来流通阻力或许更大
对项目而言，未来成为(wei)二手房后，如果容积率、得房率不及周边二手房的话，流通优(you)势就需要大打折(she)扣。
而深业上城学府旁边还存在几块(kuai)空(kong)地，是否(fou)还能(neng)有新的住(zhu)宅供应变数都还未可知。
但(dan)这也间接给地块(kuai)周边留下了未来调整的预期(qi)。
从过去两年深圳北站附近地块(kuai)的调规情况来看，并不排除(chu)有新的调整可能(neng)。
更重要的是，深圳已经调整了建筑(zhu)设计规则(ze)，以后新房的得房率，非常有可能(neng)重回80%以上，甚至超过100%。
这就意味着前几年新建套(tao)内(nei)面积以65%—78%为(wei)主的新房，未来的市场竞争优(you)势会变弱。
潜在的学区风(feng)险——拼积分
1、红山板(ban)块(kuai)最吸引购房者的依旧是学区价值。
最明显的，属于龙华深高北学区范围的众福红山印去年10月开盘，一下就卖(mai)了八成，成为(wei)龙华去年去化速度最快的项目。
要知道，这个项目实际上存在着楼盘小，自身配套(tao)少，居住(zhu)舒(shu)适性差，噪音影响，开发商(shang)不知名等各种因素，但(dan)到(dao)了今年3月前就彻底清盘了。
一方面项目体量小，去化容易，另一方面项目给出了非常优(you)惠的综合价格，比同地段区域的新房便宜不少。
但(dan)也更加说明一个问题——学区学校的溢价，市场是愿意买单的。
2、深高北学区分流压力
如今轮到(dao)深业上城学府即将(jiang)入市，市场也难免对入学存在一些顾虑。
在社交平台上，关于深业上城学府的情况，就有网友在帖子的评(ping)论区询问——小学是否(fou)是买了就能(neng)入学，需不需要积分。
就目前来看，选择(ze)深高北学区范围内(nei)的新房，依旧需要接受来自入学积分的压力。
（1）龙华义务教育阶段入学的规则(ze)以“先录深户的新生，再录非深户的新生，然(ran)后再根据原(yuan)单片区和大学区内(nei)其他生源做(zuo)进一步划分”来执行。
录取生源顺序为(wei)——
A1类：录取第一顺位，单校划片内(nei)+深户+买房
A2类：录取第二顺位，大学区内(nei)其他学区内(nei)+深户+买房
B1类：录取第三顺位，单校划片内(nei)+深户+租房
B2类：录取第四顺位，大学区内(nei)其他学区内(nei)+深户+租房
C1类：录取第五顺位，单校划片内(nei)+非深户+买房
C2类：录取第六顺位，大学区内(nei)其他学区内(nei)+非深户+买房
D1类：录取第七顺位，单校划片内(nei)+非深户+租房
D2类：录取最后顺位，大学区内(nei)其他学区内(nei)+非深户+租房
这就会导致在龙华大学区内(nei)申请入学，不一定买了学区房，就一定比租学区房有录取顺序上的优(you)势，还需要看小孩是不是深户。
并且，即使购买了学区房，也还需要根据购房日期(qi)进行逐月积分，这就意味着同类生源，最终需要看购房的时长。
所以深高北校区范围内(nei)的小区也会面临同样(yang)的问题——单校划片内(nei)+深户+买学位房的A1类生源确实拥(yong)有录取第一顺位，但(dan)最终买房积分高低需要看何时购房以及父母的社保时长。
（2）深高北学区范围内(nei)，即使已经确定扩建校区，但(dan)实际的学位紧张情况需要视(shi)情况而定。
深高北学区范围内(nei)对应的水榭春天五期(qi)（1455户）六期(qi)（1216户）、金亨利(li)一期(qi)（678户）、二期(qi)（599户）、汇龙湾（788户）一共5个小区，总户数4736户，假(jia)设按1/3户有上学需求计算(suan)，这5个小区就有约(yue)1578户需要上学。
这几年入市的新房中海学仕里和众福红山印分别(bie)有465户、183户，若再加上324户深业上城学府的业主，龙华深高北学区范围内(nei)就有接近6000户家庭。
深圳龙华区深圳高级中学北校区在前两年就确定扩建新校区（预计将(jiang)于2024年（具体时间以官方公布为(wei)准）竣工(gong)），规划招收45个班、提供2100个学位，其中小学学位1350个、初中学位750个。
2023年秋季深高北校区小学部新增(zeng)招生人数225人，比2022年的招生人数增(zeng)加不少，总招生人数495人；小学部录取分数线(xian)为(wei)A1类62.4分，2022年为(wei)61.3分。
这意味着，龙华深高北学区在去年小学扩招人数的情况下，录取分数线(xian)也相应提高了。
今年龙华深高北校区招生人数为(wei)小学人数495人，初中人数为(wei)550人，相比去年，今年小学招生人数没有增(zeng)加，仅初中增(zeng)加了100人。
所以，深高北校区初中原(yuan)本共有1000个学位左右，扩容后2100学位（小学学位1350个、初中学位750个）也就勉强能(neng)满足A1类生源上学的需求。
而这是在这些小区业主们的生育率没有爆表的情况下估算(suan)。
如果未来1-2年内(nei)甚至5年内(nei)希望孩子顺利(li)报读学校，那么就需要更加确保在A1类生源中积分不垫底了。
作者 | 骑猪英雄