近期，房地产(chan)市场迎来了一系列政策(ce)春风，不仅迅速激活了市场，也使得资本市场中房地产(chan)相关的概念股呈现出显著的涨(zhang)势(shi)。
富途牛(niu)牛(niu)数据显示，自4月中旬起，港股内房股板块的涨(zhang)幅(fu)一度超过了50%，这无疑为市场注入了一剂强心针。
对(dui)此，许多(duo)机(ji)构也开始向市场给出了一些指引。
例如代建行业，东吴(wu)证券指出，房地产(chan)代建开发的金融化、专业化是(shi)大势(shi)所趋，代建行业有望在未来5年维持平稳增长，行业规模可观。由于代建业务对(dui)企业的产(chan)品口碑、信用资质、服务意识和标准(zhun)化知识体系等方面均有较高要求，行业龙头公司先发优势(shi)明显，预计未来能(neng)获取更高市占率。
在笔者看来，代建行业作为产(chan)业链的重要环节之一，凭借轻资产(chan)运营模式、高利润率优势(shi)，以及政府代建项目的稳定(ding)收益，也显现出其独特优势(shi)，在市场中表现强劲。
具体到个股上，绿城管理身为代建头部企业，富途牛(niu)牛(niu)数据显示，其股价也在近期一度攀升至7.98港元，创下上市以来的新高。
这一现象不仅体现了市场对(dui)绿城管理业务发展的认可，也反映出投资者对(dui)代建行业未来发展的乐观预期。
不妨就此来进一步探讨，代建行业是(shi)否具备可持续的右侧机(ji)会？绿城管理又面临(lin)着什么样的机(ji)遇和发展潜力？
1、政策(ce)大礼包持续加码，为代建行业注入活水(shui)
站在宏(hong)观的行业层面，从中央到地方，各级纷纷出台(tai)具体实(shi)施方案，以促(cu)进房地产(chan)行业的平稳健康(kang)发展。这些政策(ce)的密集出台(tai)，不仅体现了国家对(dui)房地产(chan)市场平稳健康(kang)发展的高度重视，也彰显了其对(dui)市场调(diao)控的决(jue)心。
具体来看，在央行层面，央行宣布下调(diao)住房贷款最(zui)低首付比例5个百分点，首套房贷最(zui)低首付降至15%，二套房最(zui)低首付降至25%；取消全国层面首套房和二套房贷款利率政策(ce)下限；下调(diao)公积(ji)金贷款利率0.25个百分点；拟设(she)立保障(zhang)性(xing)住房再贷款，规模3000亿元，可带动银(yin)行贷款5000亿元。
在地方层面，成都放宽落户条件；深(shen)圳推(tui)出二手房跨行“带押过户”资金免费监管服务；南(nan)京下调(diao)首贷利率0.15个百分点；杭州临(lin)安区拟收购(gou)商品房作保障(zhang)房；北京拟优化家庭住房贷款套数认定(ding)标准(zhun)；北上深(shen)等多(duo)地均下调(diao)个人住房房公积(ji)金贷款利率0.25个百分点；合肥、佛山(shan)推(tui)出以旧换新活动。
另外，北京、天津、成都、南(nan)京等多(duo)个热点城市也陆续传出限购(gou)政策(ce)的利好消息。中原地产(chan)数据显示，去年以来至今，全国各地共(gong)发布调(diao)整限购(gou)政策(ce)超过80次(ci)。
在笔者看来，政策(ce)调(diao)整对(dui)房地产(chan)板块的影响(xiang)尤(you)为显著。这些政策(ce)的实(shi)施，不仅构建起一个全面的政策(ce)支持框架，直接改善了行业的基本面，更重要的是(shi)，它们还(hai)有助于恢复市场的信心。无论是(shi)消费者的购(gou)买行为还(hai)是(shi)投资者的投资决(jue)策(ce)，都为市场注入了积(ji)极(ji)的信号，助力房地产(chan)市场逐步复苏。
有业内人士(shi)表示，通过增加创新性(xing)政策(ce)并(bing)减少限制性(xing)措施，可以有效激发市场潜在的购(gou)房需求，提升市场情绪，加速房地产(chan)市场的复苏。这种平衡的政策(ce)调(diao)控策(ce)略(lue)，为行业的长期发展打下了坚实(shi)的基础。
在这样的大环境下，代建行业也迎来了更多(duo)的业务发展机(ji)会，尤(you)其是(shi)代建头部企业，将有望实(shi)现规模和效益的双重增长。
数据显示，中指研究(jiu)院发布的《2024年1—3月房地产(chan)代建研究(jiu)报告》指出，2023年代建新签规模同比增速超50%，充分展现出代建行业的强劲增长势(shi)头。并(bing)且行业集中度向头部企业聚集，今年一季(ji)度TOP5代建企业新增代建规模的占比高达(da)58%。
克而瑞的统计数据也印证了这一点。今年一季(ji)度，代建中标项目总计达(da)到118个，与2023年同期的89个相比，增加了32.6%。这一增量创下了近年来单季(ji)度的最(zui)高纪录，尤(you)其是(shi)与2023年下半年相比，市场热度出现了明显的回升。
2、先行优势(shi)奠定(ding)成长基础，商业模式升级谋求高质量增长
进一步来看，绿城管理作为国内代建领域的头部企业，是(shi)否值得投资者关注？笔者认为可以从两个维度来探讨。
一方面，绿城管理占据较高市场份额，且盈(ying)利能(neng)力持续增长，为自身可持续增长奠定(ding)了坚实(shi)基础。
基于央企背书、龙头效应(ying)、多(duo)元客户结构及全国化布局，结合公司优质的产(chan)品力、服务力，及创新能(neng)力，使得绿城管理的市场占有率连续8年超20%。
在先发优势(shi)下，公司也将有机(ji)会受益于规模效应(ying)，获得更多(duo)的市场份额和资源，持续实(shi)现高增长，从而形成车轮效应(ying)的良性(xing)循环，夯实(shi)行业前列地位。
财报显示，2023年，绿城管理超额完成全年经营指标，归母净(jing)利润增长超30%，维持了80%的基础派息和20%的特别派息政策(ce)，向股东派发了末期股息每股人民币(bi)0.40元及特别股息每股人民币(bi)0.10元。不仅体现出公司对(dui)股东利益的高度重视，也彰显了绿城管理良好的盈(ying)利能(neng)力和强劲的现金流(liu)状况(kuang)。
盈(ying)利能(neng)力的持续释放，直接证明了绿城管理商业模式的正确性(xing)和成长潜力。随着公司规模的不断扩大和行业经验(yan)的不断积(ji)累，其商业模式也将更加成熟和稳定(ding)，并(bing)不断进行创新与优化，实(shi)现更好的盈(ying)利和持续的成长。
值得一提的是(shi)，政府代建承接的绝大多(duo)数工(gong)程集中在公共(gong)住房物业和各类(lei)公共(gong)基础设(she)施的建设(she)开发上，几乎占据了整个代建行业规模的半壁江山(shan)，已(yi)成为当前多(duo)数代建企业的重要发力方向。
绿城管理作为全国最(zui)大的政府代建服务商，自2005年以来就深(shen)度参与各类(lei)保障(zhang)性(xing)住房建设(she)工(gong)作，广泛涉及拆迁安置房、共(gong)有产(chan)权房、公租房、人才公寓(yu)等，为地方政府、城投、央国企、金融机(ji)构等多(duo)方主(zhu)体提供专业、高效共(gong)赢的解决(jue)方案。
截(jie)至2023年底，公司政府代建累计交付5300万平方米，累计为近35万户原住民改善居住生活环境，彰显出其在推(tui)动城市发展和改善民生方面的积(ji)极(ji)作用。
随着政府对(dui)保障(zhang)性(xing)住房建设(she)的持续重视和投入，绿城管理有望在政府代建领域继续发挥其领导作用，占据更多(duo)市场份额。
另一方面，绿城管理还(hai)巧妙地融合了多(duo)元化的客户结构与全国化的业务布局，推(tui)动商业模式升级，扩展代建业务内容，赋能(neng)行业生态(tai)，强化公司成长性(xing)。
简单来说，公司以“M登山(shan)模型”为B端客户提升经营兑现度，以“M确幸社区”为C端客户打造美好生活场景。
在B端客户服务层面，绿城管理聚焦经营兑现，对(dui)代建业务进行了深(shen)入的拆解和重构，将代建服务细(xi)化为6大步骤和23个关键触点，形成“M登山(shan)模型”，实(shi)现了服务的标准(zhun)化、体系化、流(liu)程化。
《M登山(shan)模型》的全网开源，更是(shi)推(tui)动了代建行业的知识平权和技术普惠(hui)，这一举措不仅提升了整个行业的"良品率"，还(hai)将引领房地产(chan)开发服务进入标准(zhun)工(gong)业化的新时代，为行业的发展打开了新的局面。
在C端客户服务方面，绿城管理推(tui)出“M确幸社区”服务体系，深(shen)度挖(wa)掘不同年龄段业主(zhu)的生活习惯和情感(gan)需求，打造全龄化、适(shi)老化的生活空间，体现出公司对(dui)客户需求的深(shen)刻洞察和对(dui)美好生活场景的不懈(xie)追求。
为了更好地服务C端客户，绿城管理还(hai)发布了基于全国36城、58项目、4419组客户调(diao)研数据的《2023绿城管理代建C端客户研究(jiu)白皮书》。这份白皮书重点聚焦三四(si)线(xian)城市，通过对(dui)C端客户价值需求的深(shen)入了解，不仅驱(qu)动了公司产(chan)品研发和服务提升，也能(neng)够(gou)为B端委(wei)托方创造了业绩增量。
此外，绿城管理还(hai)积(ji)极(ji)通过开源知识体系和筹建中国代建行业协会等顶层设(she)计，进一步巩固行业领军地位，推(tui)动代建行业的规范化、专业化发展。
3、小结
总的来说，经过30多(duo)年的发展，代建行业的商业模式已(yi)经逐渐(jian)成熟稳固。随着近年来保障(zhang)性(xing)租赁住房政策(ce)的连续推(tui)出以及房地产(chan)市场下行周期的特殊环境，政府代建、商业代建以及资本代建业务的渗透率和市场份额持续提升。
绿城管理在业务发展、盈(ying)利能(neng)力等多(duo)方面的领先表现，既为自身可持续发展奠定(ding)了坚实(shi)基础，也展现出较强的投资价值和成长潜力。在当前房地产(chan)政策(ce)的积(ji)极(ji)推(tui)动下，绿城管理有望进一步受益于市场的复苏和回暖(nuan)，并(bing)凭借其持续兑现的业绩增长和盈(ying)利能(neng)力，有望在市场中收获其自身的“阿(a)尔法”回报。