（文/解红娟 编辑/马媛媛）本轮房地产调控中，第一家剥离房地产开发业务的(de)top20房企出(chu)现了。
6月24日，美的(de)置业发布(bu)公告称(cheng)，公司将进行股权重组，将全资持有的(de)房地产开发业务产权线从上市公司重组至控股股东(dong)，股权重组方式采用了香港资本市场常见的(de)实物方式分派。
即美的(de)置业计划(hua)对(dui)其房地产开发及(ji)销售业务（房开业务）进行内部重组，即将房地产开发业务从上市公司业务中剥离，将重心转移(yi)到轻资产模式，专注经营性业务，包括物业管理(li)、商业物业投资与运营以及(ji)房地产科技。
值得一提(ti)的(de)是，将重心转移(yi)到轻资产模式，并不(bu)意味着美的(de)置业彻底(di)放弃房开业务。
有接近美的(de)置业的(de)行业人士(shi)表示(shi)，此次重组后(hou)，房开业务产权线整(zheng)体上移(yi)，由美的(de)控股直接负责。同时，美的(de)置业经营团队保(bao)持不(bu)变，继续(xu)承(cheng)接控股股东(dong)所持房开资产的(de)全链条开发管理(li)，为(wei)其提(ti)供代建、销售、物业等一系列服务。
这样做的(de)好处是，房开业务的(de)资产和负债从上市公司美的(de)置业的(de)并表范围，调整(zheng)为(wei)控股股东(dong)美的(de)控股的(de)并表范围。
换言之，并不(bu)是美的(de)置业退出(chu)房开业务，而是控股股东(dong)美的(de)控股将重资产拿地的(de)任务接了过来。
甩掉重资产包袱
需要指出(chu)的(de)是，美的(de)置业在房企中的(de)排行并不(bu)低。
据克而瑞研究院数据显示(shi)，2023年，美的(de)置业实现操(cao)盘金额599.5亿元，位(wei)列中国房地产企业操(cao)盘榜第十九位(wei)；实现全口径(jing)金额658.8亿元，位(wei)列中国房地产企业销售榜第22位(wei)。
不(bu)过，由于(yu)房地产市场风险加剧，美的(de)置业在2021年后(hou)就(jiu)极(ji)少在公开市场拿地。据不(bu)完全统计，美的(de)置业2022年仅新增一块土地；2023年也多在总部附(fu)近拿地，分别在广州、长沙、佛山等城市获(huo)取(qu)5幅地块，新增货值约70亿元。
“这并不(bu)足以支持一家房地产开发企业继续(xu)发展下去。”一位(wei)行业人士(shi)分析，美的(de)置业主(zhu)动减(jian)少拿地，但土储却一直在消耗，会出(chu)现土储不(bu)足的(de)问(wen)题，时间长了自然会成为(wei)边缘化(hua)房企。
表现在数据上，截至2024年5月31日止五个月未经审核销售数据，美的(de)置业在报告期间已售建筑面积约为(wei)149.8万平方米，实现合同销售金额169.4亿元。按2024年的(de)销售目标550亿元左右计算，美的(de)置业前5个月约完成去年全年销售额的(de)3成。
与此同时，房地产开发的(de)重资产模式也在给美的(de)置业不(bu)断加压。截至2023年12月31日，美的(de)置业有息负债总额为(wei)380.7亿元，同比下降了21.4%。其中短期债务约120亿元，对(dui)应现金及(ji)现金等价物175.53亿元。
不(bu)可否认的(de)是，由于(yu)有美的(de)控股背书，美的(de)置业成为(wei)为(wei)数不(bu)多在2024年仍能发行债券(quan)的(de)民营房企。
例如，2024年6月18日，美的(de)置业成功(gong)发行了2024年度第三期中期票据，此次发行的(de)中期票据计划(hua)发行总额与实际发行总额均为(wei)12亿人民币，发行利率为(wei)4.28%，发行价格为(wei)每百(bai)元面值100元。
但受限于(yu)不(bu)断下滑的(de)销售额，美的(de)置业在未来能收回的(de)现金流也越来越有限。这个时候，剥离房地产开发业务不(bu)失为(wei)一个好的(de)选择。
经营团队保(bao)持不(bu)变
事实上，即使重组完成，也不(bu)会对(dui)美的(de)置业经营团队造成影响。
美的(de)置业方面表示(shi)，此次重组探索经营管理(li)及(ji)业务运作不(bu)受影响的(de)上市公司重组新模式，控股股东(dong)所持房开资产的(de)全链条开发管理(li)仍由现有经营团队继续(xu)承(cheng)接。公司经营业务实质、管理(li)体制及(ji)业务运作未有变化(hua)，不(bu)受影响，经营团队保(bao)持不(bu)变，仍由现有团队统一开发、运营、销售、服务。
上述接近美的(de)置业的(de)行业人士(shi)指出(chu)，借助重组，可以重构房地产业务的(de)经营模式，将重资产拿地和开发运营分离开来，开发团队得以释放活力，锻造实力，拿地规模也可以更直接地借助控股股东(dong)的(de)资金实力，拓(tuo)展空间。
该(gai)人士(shi)直言，“此次重组如果得以顺利实施，上市公司操(cao)盘房地产项目将无需受制于(yu)自身的(de)资金规模，参与的(de)房地产开发规模将可以做得更多。”
中指研究院企业研究总监刘水表示(shi)，把房开业务从本集团剥离将可减(jian)少本集团的(de)负债和与房地产开发业务的(de)重资产属性相关的(de)信用风险，并为(wei)股东(dong)提(ti)供变现其在本公司部分投资的(de)选择权，减(jian)少其与本公司股份相关的(de)房开业务投资风险。
刘水进一步指出(chu)，将重心转移(yi)到轻资产模式，实现更高的(de)利润率（与房开业务相比），并减(jian)少其在房地产市场的(de)周期性风险敞口。
江瀚(han)也认为(wei)，剥离房开业务也将为(wei)美的(de)置业的(de)股东(dong)提(ti)供变现其部分投资的(de)选择权。通过实物分派私人公司股份的(de)方式，股东(dong)可以选择持有剥离后(hou)的(de)私人公司股份，从而减(jian)少对(dui)与公司股份相关的(de)房开业务投资风险。这有助于(yu)增强股东(dong)对(dui)公司未来发展的(de)信心，并为(wei)其提(ti)供更多的(de)投资选择。
“然而，需要注意的(de)是，将重资产的(de)房开业务剥离将不(bu)可避免地缩减(jian)美的(de)置业整(zheng)体业务的(de)规模。”江瀚(han)直言，这可能会对(dui)公司的(de)市场地位(wei)和影响力产生一定影响。但考虑到轻资产模式的(de)潜力和优势，以及(ji)剥离房开业务带来的(de)财务和战略上的(de)益(yi)处，这一决策无疑是美的(de)置业在当前市场环境下做出(chu)的(de)明智选择。