“近几个月(yue)深圳二手房成交量都在(zai)5000套徘徊。”深圳市德祐某门店中介人士小孙表示(shi)，“咨(zi)询量和成交量应该(gai)也是近3年最高了，6月(yue)份我(wo)共成交了6套二手房，以前可能每个月(yue)只成交一两套”。
在(zai)分区限购(gou)优化、降首付(fu)、降利率等(deng)楼市优化政策加持下，深圳楼市呈现出良好走势(shi)，二手房市场尤为明显。
7月(yue)3日，深圳市房地产中介协会披露数据，经(jing)统计，6月(yue)，深圳全市二手房签约量达5309套，环比(bi)增(zeng)长9%，同比(bi)增(zeng)长66.3%，创近40个月(yue)新高，其(qi)中3月(yue)和6月(yue)二手房交易量突破(po)5000套水平(ping)。
新房市场方面，6月(yue)共成交3195套，环比(bi)增(zeng)长34.5%，同比(bi)下降24.3%。其(qi)中新房住宅成交2927套，环比(bi)增(zeng)长45.7%，同比(bi)下降4%。
一二手房市场仍冷热不均。
深职大房地产研究所所长，深圳经(jing)济学(xue)会副会长邓志旺分析，深圳二手房市场的成交量创新高，主要原因是限购(gou)政策宽松(song)、首付(fu)比(bi)例下降、利率下调等(deng)政策组合拳的推动，有效刺(ci)激到市场上积累的需求得到集中释放。另(ling)外，部分卖家(jia)为了快速出手房源，主动在(zai)价格上做出调整，提供优惠吸引(yin)买(mai)家(jia)，这种价格让步直接促进了成交量的上升。相比(bi)二手房市场，一手房在(zai)价格上并(bing)没有明显的优势(shi)。尽管一些新房项目也会推出优惠活动，但总体上新房的价格仍然较高，导致新房并(bing)没有像二手房那样具有明显的吸引(yin)力(li)，其(qi)成交量也没有特别(bie)明显的表现。
刚需积极性明显提升
在(zai)首付(fu)比(bi)例、利率下调、部分区域社保放宽等(deng)政策下，很(hen)多(duo)本来(lai)不能或不想(xiang)购(gou)房的人又可以下手了。
“我(wo)花400万元左右在(zai)深圳宝安区买(mai)了一个套内不到65平(ping)方米的小三居。”一位购(gou)房者表示(shi)，主要集中看的新房和次新楼盘，但新房大多(duo)是期(qi)房，等(deng)待时(shi)间长、不确定性高，最终选择了次新的二手房。而选择现在(zai)购(gou)房与首付(fu)比(bi)例、利率下降也有很(hen)大关系，算下来(lai)相比(bi)以前月(yue)供要少一些。
乐有家(jia)研究中心(xin)工作人员表示(shi)，刚需客户(hu)的积极性明显提升。主要表现在(zai)成交总价和成交面积上。总价300万元以内的二手房成交占比(bi)24.1%，是2023年1月(yue)以来(lai)的最高点；60平(ping)方米以内的小户(hu)型占比(bi)连续3个月(yue)上浮，对比(bi)3月(yue)增(zeng)加了3%，也是今(jin)年的相对高点。
同时(shi)，乐有家(jia)数据显示(shi)，近4个月(yue)深圳二手交易数据保持稳定，过户(hu)量企(qi)稳在(zai)4000套左右，网签量企(qi)稳在(zai)5000套左右。
上述(shu)中介人士小孙也表示(shi)，“我(wo)的客户(hu)普遍都是首次买(mai)房，社保缴纳刚有1年或3年，刚需大概占8成。”
广东省城乡规(gui)划(hua)院住房政策研究中心(xin)首席研究员李(li)宇嘉分析，从成交结构来(lai)看，刚需购(gou)房者和小户(hu)型的需求增(zeng)长显著。深圳作为一线城市，年轻人口众多(duo)，住房自有率相对较低。这些年轻人是购(gou)房市场的潜在(zai)主力(li)军，他们的购(gou)房需求一直存在(zai)并(bing)且巨大。
根据深圳市统计局的数据，深圳常住人口持续净流入，虽然近年来(lai)增(zeng)速有所放缓，但深圳在(zai)2021年之(zhi)前的十年一直是国(guo)内人口增(zeng)长最快的城市之(zhi)一，积累了大量的潜在(zai)购(gou)房需求。这些需求在(zai)房价下跌和政策刺(ci)激的背景下逐渐(jian)释放。
价格也是一个重要因素。
据乐有家(jia)门店成交价格数据显示(shi)，6月(yue)深圳全市二手住宅成交均价为6.05万元/平(ping)方米，环比(bi)下跌4%，同比(bi)下跌15%；最新业主挂牌(pai)价6.79万元/平(ping)方米，环比(bi)下跌1%，同比(bi)下跌11%。
李(li)宇嘉表示(shi)，“这一轮深圳‘以价换量’的态势(shi)非常明显，低于(yu)参考价成交的占比(bi)达到84%，其(qi)议价率上半年更是上升到6.7%，创下新高，比(bi)去年上半年议价率上升了0.9%。”
李(li)宇嘉进一步表示(shi)，在(zai)当前市场中，低价房源的消耗确实(shi)能迅速吸引(yin)购(gou)房者，推动市场交易量的回升。但随着(zhe)低价房源的逐步减少，市场能否持续存在(zai)着(zhe)不确定性，后续可能主要还是要取决(jue)刚需和改(gai)善的循环来(lai)维(wei)持市场的活跃度。
一位在(zai)深圳从业十余年的资(zi)深房产中介人士告诉(su)记者，“深圳房价已经(jing)跌了30%~40%，今(jin)年年底可能已经(jing)是底部，可以继续关注下半年的成交量是否能继续稳住在(zai)5000套左右，如果能稳住，部分核心(xin)区域、优质楼盘的价格也会率先(xian)企(qi)稳，目前有学(xue)位概念的小区价格已经(jing)慢慢在(zai)回升。”
新房市场两极分化
新房市场方面，情况有所不同。
6月(yue)，深圳新房共成交3195套，环比(bi)增(zeng)长34.5%，同比(bi)下降24.3%。另(ling)据统计，2024年上半年新房成交14470套，环比(bi)下降22.6%，同比(bi)下降37.9%。
业内机构反馈，当前深圳二手房相对同区域同品质的新房更具价格优势(shi)，导致当前新房市场的吸引(yin)力(li)不明显，导致造成部分客群由新房市场转向二手房市场。
此外，在(zai)利好新政频发下，新房市场销量出现两极分化。据CRIC市场数据显示(shi)，6月(yue)普通住宅预售项目网签成交量约29万平(ping)方米，环比(bi)上涨42％。开盘方面，据统计共有12个住宅项目开盘加推入市，共推售5165套房源，个别(bie)项目去化喜人。
以6月(yue)28日开盘的深圳湾顶级(ji)豪宅中海(hai)深湾玖序为例，开盘三小时(shi)收金100.2亿元。据相关媒体报道，中海(hai)深湾玖序是今(jin)年以来(lai)认筹表现最好的楼盘，共计516批购(gou)房者冻资(zi)选房，平(ping)均1.76人选1套房，冻资(zi)金额高达25.8亿元。
此外，抓住政策窗口期(qi)的还有6月(yue)19日开盘的中洲迎玺(xi)二期(qi)，推出了746套93~163平(ping)方米的3~4居室，“咨(zi)询量非常大，二期(qi)成交量已经(jing)去化60%，其(qi)中114平(ping)方米的户(hu)型已经(jing)卖断(duan)货(huo)了。”中洲迎玺(xi)二期(qi)中介人士小林表示(shi)。
部分楼盘的热销与开发商(shang)借助政策助力(li)，主动让利，且项目处于(yu)核心(xin)地段、教育资(zi)源充沛、商(shang)业配套完善，居住价值高等(deng)有关。
深湾玖序开盘劲销超百(bai)亿元的背后是因为有顶级(ji)的地段及配套，给足了想(xiang)象的空间，同时(shi)是首个突破(po)“7090”限制的豪宅，在(zai)户(hu)型设计上以高端改(gai)善为主，满足精(jing)准人群的需求。乐有家(jia)研究中心(xin)工作人员表示(shi)，“这也一定程度上反映出目前深圳楼市在(zai)高端产品层面的稀缺(que)，大家(jia)对于(yu)美好居住生活品质的追求没有变，这也是楼市的支(zhi)撑点，好的产品一定会得到市场更好的反馈。”
从新房成交价格来(lai)看，整体均价环比(bi)微降。克而瑞深圳区域数据显示(shi)，深圳有5个区域环比(bi)上涨，大鹏新区网签成交均价36854元/平(ping)方米，环比(bi)涨幅最大约为16％；另(ling)外6个区域环比(bi)下跌，其(qi)中罗湖区网签成交均价73831元/平(ping)方米，环比(bi)跌幅最大约6％。
谈及对深圳未来(lai)楼市的预期(qi)，邓志旺认为还需要进一步的观察。政策调整往往能带来(lai)市场需求的短(duan)期(qi)释放，但这种释放的持续性往往取决(jue)于(yu)政策的稳定性和市场预期(qi)。另(ling)外，新房价格还需要一定的优惠，吸引(yin)更多(duo)的需求入市，有助于(yu)逐步带动整个市场进入良性状态。
本文作者：于(yu)帅卿，来(lai)源：中国(guo)房地产报 (ID:china-crb)，原文标题：《创近40个月(yue)新高！深圳二手房市场发生了什么(me)？》
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