实话实说，深圳楼市的(de)走势，已经写在了住宅供地(di)里了。
调规缩影(ying)
二(er)手房往往代表当下的(de)市场风向，如果想要看未来的(de)楼市三五年的(de)走势，需要关注的(de)是住宅供地(di)。
深圳缺地(di)共识正在打破，用地(di)调规已经成为常态。
楼市上行阶段，深圳缺地(di)几乎贯穿过去多年的(de)新房供应共识。
如今在楼市退潮的(de)背(bei)景下，似乎又出(chu)现了新的(de)趋势——供地(di)放(fang)缓，住宅用地(di)频频调规。
2020年，深圳在市场一致认为供地(di)紧缺的(de)情(qing)况下，出(chu)让了16宗住宅用地(di)，2021年出(chu)让了29宗，2022年出(chu)让了28宗，2023年总共出(chu)让了14宗。
今年上半年即将结束，深圳总共也就出(chu)让了1宗位(wei)于龙华民治街道的(de)住宅用地(di)，供地(di)数量和节奏(zou)都相比过去几年放(fang)缓了许多。
可以看到，2021—2022年是深圳供地(di)大年，到2023年又重新砍(kan)半，到了今年预(yu)估还会继续收缩。
而和住宅减少相反的(de)是，深圳的(de)住宅用地(di)陆陆续续出(chu)现调整。
6月22日，位(wei)于宝中「中铁阅(yue)臻府」旁的(de)商业用地(di)宣布调整，原改法定图则03-29、03-30地(di)块合并，由商业办公用地(di)调整为二(er)类(lei)居住用地(di)，调整后用地(di)面积(ji)为9998平方米，容积(ji)率5.4，最快(kuai)估计可以在下一批土地(di)出(chu)让中看到。
这宗地(di)块是宝中近两年调规少有(you)的(de)商用地(di)调整为住宅用地(di)。
前(qian)一次是「中铁阅(yue)臻府」所(suo)在地(di)块，从(cong)2022年5月的(de)纯商业用地(di)调整为商业用地(di)+二(er)类(lei)居住用地(di)，再在2023年6月直接调整为二(er)类(lei)居住用地(di)。
所(suo)以可以看到，即使如宝中这样稀缺的(de)地(di)段位(wei)置，也并非真的(de)无地(di)可供。
回顾深圳这几年，“商改住”的(de)案例(li)其实已经非常多了，甚至“商改住”已经成了大趋势，比如前(qian)海妈湾、南(nan)山深超总、宝中核心、龙华北站(zhan)，都出(chu)现了把原本用计划作建(jian)设商业写字楼的(de)地(di)块，调整为住宅用地(di)的(de)情(qing)况。
现在，宝中又再调整，也印证一个(ge)事实，在市场大环境转变(bian)的(de)背(bei)后，实际上深圳的(de)供地(di)逻辑早就已经发生翻天(tian)覆地(di)的(de)变(bian)化。
而这两天(tian)坊间也在讨论，后海总部基地(di)或许在未来也会有(you)两块商业用地(di)转为纯居住用地(di)，说明遇到市场调整期，连后海这样的(de)地(di)段也不排除未来会有(you)更多的(de)住宅预(yu)期。
再结合住建(jian)部今年2月的(de)要求根据住房需求科学安排土地(di)供应以及深圳新房的(de)库存(cun)情(qing)况，这两年深圳的(de)新房住宅用地(di)会增加，但供应会明显收缩，只有(you)等待存(cun)量新房消化得差不多了，住宅用地(di)才会重新加大供应。
简单来说就是接下来的(de)两年，深圳整个(ge)新房的(de)供应量会明显缩减。
保障房趋势
深圳供地(di)空(kong)间优化，除了住宅用地(di)调规以外(wai)，保障住房用地(di)也出(chu)现了不少变(bian)化。
6月13日，罗湖区桂园街道蔡屋围片区新增64层保障性住房规划。
6月18日，《龙岗区南(nan)湾街道李朗地(di)块保障性住房项目(mu)城市更新单元计划调整（草案） 》通过，拟拆除67836.9平方米，将诞生约(yue)2600套安居型商品房。
再往前(qian)一个(ge)月，前(qian)海「山樾湾」附近的(de)M0用地(di)改保障房地(di)块、赤湾西南(nan)侧R3用地(di)也改成保障房地(di)块，然后妈湾一块原本计划做高端公寓的(de)商业地(di)块也改成了保障房地(di)块。
而去年11月，深圳自规局对[机场东地(di)区]法定图则06-11地(di)块规划进行调整，为支持首批配售保障性住房建(jian)设，所(suo)调整的(de)地(di)块将建(jian)设配售型保障性住房。
所(suo)以可以看到，深圳保障性住房实际上调规的(de)力(li)度不亚于住宅的(de)力(li)度，原来的(de)用地(di)规划和供应模(mo)式已经彻底发生了变(bian)化。
这也对接上了今年3月住建(jian)部强调的(de)精神——“各城市要根据当地(di)实际情(qing)况准确研判住房需求，完(wan)善“保障+市场”的(de)住房供应体系”。
而6月20日，住房城乡建(jian)设部召开收购已建(jian)成存(cun)量商品房用作保障性住房工作视频会议。
会上，住房城乡建(jian)设部明确表示，各地(di)要推动县级(ji)以上城市有(you)力(li)有(you)序有(you)效开展收购已建(jian)成存(cun)量商品房用作保障性住房工作。
虽(sui)然深圳不需要像惠州(zhou)、江门那样通过收储商品房的(de)方式增加保障房，但肉眼可见(jian)，通过调规的(de)方式增加供应是没有(you)太多助力(li)的(de)。
所(suo)以，未来两三年深圳的(de)保障住房会密集推出(chu)，节奏(zou)可能会更快(kuai)。
作者(zhe)|醉(zui)酒大鲨鱼