先是上海(hai)出招，然后广州、深圳相继跟进，就在6月下旬，北(bei)京也打出“首付两成”明牌。
深度调(diao)整(zheng)中(zhong)的中(zhong)国房地产市场，在刚过(guo)去(qu)的2024年上半年喜迎逾十年来最宽松的购房政策。新政立竿见影，北(bei)上广深6月份一二手成交量齐齐回升。但受一季度市场拖累，2024年上半年四大一线城市新房成交量同比仍在下降；二手房方面，除深圳同比增(zeng)加近三(san)成，上海(hai)成交量同比微增(zeng)之外，北(bei)京、广州双双同比减少一成。
在宽松政策支持下，楼市成交正在稳步回升。来自北(bei)上广深苏等地区的十名(ming)房地产行业资深人士普遍认为(wei)，当前一线楼市逐渐筑底，下半年成交量有望超越上半年，但“以(yi)价换量”现象或(huo)仍将持续。
顶级(ji)富豪正在买入北(bei)上广深豪宅
尽管上半年北(bei)上广深楼市总体成交不(bu)如去(qu)年，但顶级(ji)亿元豪宅市场仍有行情。令人咂舌的是，上半年广州亿元豪宅成交赶超北(bei)京深圳，6月以(yi)来至少已网签了5套亿元豪宅。
当中(zhong)，星河湾半岛五號一套建面1260平方米的复式大平层，以(yi)2.06亿元成交，其(qi)单价约为(wei)16.34万(wan)元/平方米。此外，广州·鹏瑞1号近期一天(tian)卖了9亿，成交3套TI栋豪宅，其(qi)中(zhong)一套建面约1500平方米，成交总价5亿+，成交单价33万(wan)+；此外还有两套建面750平方米的单位，成交总价均是2亿+。鹏瑞1号相关人士透露(lu)称，项目上半年几乎每个月都有成交，不(bu)过(guo)签约数据有所滞后，上半年仅(jin)网签了4套。
广州·鹏瑞1号位于广州国际金融城。
根据克而瑞数据不(bu)完全统(tong)计，2024年上半年北(bei)上广深一手亿元豪宅一共网签20套，除广州5套（鹏瑞1号4套，星河湾半岛五號1套）、北(bei)京1套外，其(qi)余(yu)14套皆(jie)在上海(hai)。南都湾财社(she)从深圳中(zhong)原研究中(zhong)心(xin)了解获悉，深圳上半年也成交了一套一手亿元豪宅，为(wei)深湾玖(jiu)序，总价1.097亿元，但暂未网签。
而在二手市场方面，上半年也有北(bei)京的四合院、上海(hai)的老洋楼以(yi)2亿+成交。
受市场氛围影响，上半年北(bei)上广深总价千万(wan)级(ji)的一手豪宅成交也现缩量。
据中(zhong)指院数据显示，上半年北(bei)京总价千万(wan)的一手豪宅网签2631套，同比去(qu)年（4798套）减少82.3%；上海(hai)网签6751套，同比去(qu)年（8013套）减少18.7%。在广州，上半年总价300万(wan)-2000万(wan)的房子成交量都出现不(bu)同程度的下降；但2000万(wan)以(yi)上的豪宅却同比上涨14%，成交量从456套飙(biao)升至520套。
而深圳中(zhong)原研究中(zhong)心(xin)指出，上半年深圳一手豪宅（含别墅；及单价9万(wan)以(yi)上，主力户型120平方米以(yi)上的核心(xin)区位平层住宅及公寓）仅(jin)有4项目获批(pi)，供应处(chu)于十年来低位。上半年深圳一手豪宅成交1329套，环(huan)比下降46.9%，创(chuang)同期六年来新低，豪宅成交价格亦同比下降2.7%。
但在5月底北(bei)上广深先后落地执行5.17新政以(yi)后，千万(wan)级(ji)豪宅买家也在加速进场。多地开(kai)发商应合市场需求在6月推出豪宅，一大批(pi)10万(wan)+豪宅项目频曝热售。
6月27日，上海(hai)中(zhong)海(hai)顺昌玖(jiu)里和恒昌玖(jiu)里风貌别墅以(yi)29.8万(wan)元/平方米的单价开(kai)盘，刷新上海(hai)市新房均价的历史(shi)新高，套均总价1.1亿元，49套房源当天(tian)“日光”。6月28日，深圳的中(zhong)海(hai)·深湾玖(jiu)序项目毛坯备案价格约13.3万(wan)元/㎡，总价区间1976万(wan)元至1.09亿元，开(kai)盘推出293套房源，当日去(qu)化195套，销售金额100.2亿元。6月29日，北(bei)京的中(zhong)海(hai)·京华玖(jiu)序项目备案价格约17.5万(wan)元/㎡，开(kai)盘劲(jin)销62亿元。
相较北(bei)广深，上海(hai)的豪宅市场更为(wei)火爆(bao)。据悉，上半年，上海(hai)宸嘉100·嘉佰道、凯德茂(mao)名(ming)公馆、滨(bin)江凯旋门（三(san)期）、融创(chuang)外滩壹号院（二期）等10万(wan)+豪宅据称均在开(kai)盘当天(tian)就售罄。而中(zhong)海(hai)地产上半年在上海(hai)以(yi)267亿元销售额一举夺取销冠(guan)席位，当中(zhong)中(zhong)海(hai)·顺昌玖(jiu)里和恒昌玖(jiu)里、中(zhong)海(hai)领邸·玖(jiu)序三(san)个10万(wan)+豪宅功不(bu)可没。
由此可见，房地产行业调(diao)整(zheng)周期，相比犹豫不(bu)决的刚需和改善一族，高净值人群仍然果敢。
58安居客数据亦证实，2024年上半年，北(bei)上广深1房、2房和3房新房户型的线上找房热度占比下滑，3房户型热度占比更从去(qu)年上半年的45.1%降至今年上半年的35.7%！但是，4房及以(yi)上户型的找房热度占比则从36.7%上升至40%。同时，建面120-150平方米、150-200平方米、200-300平方米和300平方米以(yi)上面积段的新房热度占比从2023年上半年至今均有不(bu)同比例的上升，当中(zhong)建面150-200平方米面积段新房的热度占比上升幅度最大。
6月北(bei)上广深楼市成交终见激增(zeng)
北(bei)上广深楼市成交量在6月全线回升入夏，5.17新政功不(bu)可没。
5月17日，央行、金融监管总局连发三(san)通知(zhi)，降首付比、降公积金利率、降商贷(dai)利率，堪称“史(shi)上最强新政”。十天(tian)之后，5月27日至5月28日，上海(hai)、广州、深圳三(san)个一线城市接连跟进落地执行5.17新政；而北(bei)京新政的靴子，则在6月25日也落地。超强新政，很快激活一线城市的楼市。
在广州，5.28新政当晚，一大批(pi)看房已久的刚需和改善客纷纷进场。老城区的老房子，由于房价回调(diao)，租金显高，也在这一波新政中(zhong)成交大增(zeng)。在中(zhong)心(xin)区及近郊的次新盘中(zhong)，两年限售放开(kai)，也有一大批(pi)次新盘“前脚领证，后脚挂(gua)牌放售”。一些“网红盘”如黄埔区的“三(san)剑客”富颐华庭(ting)、万(wan)科城市之光，星樾(yue)TOD，纷纷挂(gua)牌并已现成交个案。
根据广州市房地产中(zhong)介协会统(tong)计，6月（统(tong)计时段：2024年5月26日-6月25日），广州二手住宅网签数量和面积分别达到10456宗和105.92万(wan)平方米，较5月分别增(zeng)长33.40%和34.13%，创(chuang)下2023年4月以(yi)来的新高。阳光家缘数据亦显示，6月广州全市新建住宅网签7623套，环(huan)比5月上涨47.8%，比去(qu)年同期上涨14.7%。
在深圳，深圳市房地产中(zhong)介协会公布的数据显示，深圳6月二手房签约量达5309套，环(huan)比增(zeng)长9%，同比增(zeng)长66.3%，创(chuang)下近40个月新高。新房方面，据中(zhong)指研究院监测数据显示，6月深圳新建商品住宅成交2927套，环(huan)比增(zeng)长45.69%；成交面积29.64万(wan)㎡，环(huan)比增(zeng)长45.26%。
上海(hai)在这一波新政中(zhong)打“前锋”，其(qi)效果也相对最为(wei)明显。在6月份，上海(hai)二手房曾出现6天(tian)单日成交量超过(guo)1000套，6月29日更是达到1210套。据诸葛数据研究中(zhong)心(xin)监测，6月上海(hai)新建商品住宅成交10839套，较5月上涨30.67%，单月成交量创(chuang)年内(nei)新高，但较去(qu)年同期下降4.15%；二手房成交26374套，环(huan)比上涨48.94%，成交量创(chuang)近36个月以(yi)来新高。
北(bei)京虽在6月末落地新政，但据北(bei)京市住建委官网数据显示，6月北(bei)京二手住宅网签套数达到14987套，超过(guo)2024年3月的小阳春，环(huan)比5月上涨12%，同比去(qu)年同期上涨29.1%。这也是北(bei)京自今年3月以(yi)来，连续4个月二手住宅网签套数超过(guo)1.3万(wan)套。一手住宅方面，据中(zhong)指研究院监测，北(bei)京6月新建商品住宅成交3870套，其(qi)中(zhong)仅(jin)6月27日-30日就成交了1224套！
深圳上海(hai)二手成交量已超去(qu)年同期
在这一轮新政叠加刺激之下，深圳、上海(hai)上半年二手住宅成交量已超去(qu)年同期。
据克而瑞研究中(zhong)心(xin)数据显示，上半年，深圳二手房成交面积41.4万(wan)平方米，同比增(zeng)长27%，增(zeng)幅居一线城市首位；上海(hai)成交面积813.4万(wan)平方米，同比小增(zeng)2%。相对之下，北(bei)京、广州双双成交环(huan)比减少11%，成交面积分别是672.9万(wan)平方米，469.1万(wan)平方米。
一手新房成交方面，上半年北(bei)上广深成交面积同比仍然减少，其(qi)中(zhong)深圳减少19%，北(bei)上广三(san)城同比分别减少37%、38%、30%。
为(wei)什么深圳楼市会在上半年跑赢北(bei)上广？其(qi)背后是持续三(san)年多的“以(yi)价换量”。
在2021年2月份，深圳率先公布二手房参考价，此后房价从8万(wan)+降至7万(wan)+，再降到如今6万(wan)+，几乎回到2018年。深圳二手房价格连降三(san)年，其(qi)降幅及下降周期居一线城市之首，“价格跌到位了，契合了新市民年轻人的价位水(shui)平”。广东省住房政策研究中(zhong)心(xin)首席研究员李宇嘉认为(wei)，深圳楼市的回稳，是以(yi)价换量的结果。
据深圳贝壳研究院数据显示，今年上半年深圳二手房成交单价不(bu)超过(guo)4万(wan)元的房源占比31.8%，而去(qu)年上半年则为(wei)17.8%，这意味着刚需低价物业成交大增(zeng)。同时，深圳二手房的议价率也达到2019年以(yi)来的半年度新高，相比去(qu)年同期扩(kuo)大0.9%，达6.7%。这意味着，一套总价500万(wan)元的房子，至少要(yao)降价33万(wan)以(yi)上方能成交。在贷(dai)款比例方面，2024上半年，深圳贷(dai)款购房的比例为(wei)77%，平均贷(dai)款成数为(wei)64%，亦达到2019年以(yi)来的半年度新高。
新房方面，2024上半年，深圳房企推盘积极性偏弱，新房市场冷热不(bu)均，分化明显。深圳市住建局数据显示，截至6月末，深圳新房住宅可售房源51277套，去(qu)化周期小幅下降至22.3个月，当中(zhong)主要(yao)是新房供应减少，房企集中(zhong)精(jing)力去(qu)化在售项目，因此可售库存有所下降。
无(wu)独有偶，上海(hai)房价自去(qu)年4月份以(yi)来，已经经历深度回调(diao)。在政策持续叠加和价格下降等双重因素影响下，上海(hai)楼市的成交热情又重新复燃。据诸葛找房数据显示，2024年上半年，上海(hai)二手住宅成交已超10万(wan)套，同比涨幅近一成。
相关数据显示，截至去(qu)年底，上海(hai)的二手房挂(gua)牌量已达到20万(wan)套，而至今年7月1日，上海(hai)全市二手房源的总挂(gua)牌数量已高达23.02万(wan)套。
上海(hai)相对活跃的二手市场，同时带(dai)动了一手楼市的成交。截至6月底，上海(hai)一手住宅库存792万(wan)平方米，消化周期仅(jin)需13.3个月，在一线城市中(zhong)去(qu)化周期最短。相比之下，广州的消化周期需要(yao)24.7个月，深圳29.4个月，北(bei)京则为(wei)30个月。
广州北(bei)京楼市正在触底回升之中(zhong)
显然，与深圳、上海(hai)相比，广州、北(bei)京的楼市仍在触底回升之中(zhong)。
克而瑞数据显示，2024年上半年，北(bei)上广深一手住宅市场供求量均为(wei)同比下降，其(qi)中(zhong)广州和北(bei)京上半年供求比分别为(wei)0.84和0.89，去(qu)库存进程加快。
当中(zhong)，广州一手住宅供应269.48万(wan)㎡，同比下降27.92%，是四个城市里面降幅最大的；成交319.12万(wan)㎡，同比下降28.61%，降幅位于上海(hai)和北(bei)京之后，位居一线城市第三(san)；成交均价为(wei)37637元/㎡，同比结构性微升1.54%，“综合来看，广州楼市的韧性仍在，表现并不(bu)逊色”，克而瑞广佛区域首席市场分析师肖文晓分析认为(wei)。
一直以(yi)来，广州的房价在一线城市中(zhong)最具性价比。在2024年上半年，上海(hai)的新房成交均价最贵，为(wei)79590/㎡，成交均价同比涨了23.25%，不(bu)排(pai)除是豪宅集中(zhong)入市所致(zhi)；其(qi)次为(wei)深圳的61508元/㎡，同比微降1.78%；北(bei)京则为(wei)53866元/㎡，同比降7.92%，均价跌幅居一线城市之首。
一年四季温暖如春，相对更宜居宜业的广州，正在吸引外地客加入置业抑或(huo)养老。据了解，一些环(huan)境相对优越的千万(wan)豪宅小区及TOD小区，已经频现外地客的身影。
尽管上半年广州楼市成交同比仍在下降，但5.28新政已经正让更多的观(guan)望者踏入楼市。比如6月一手住宅成交面积仅(jin)次于2023年3月份，创(chuang)2022年以(yi)来的次高位，二手住宅成交宗数也创(chuang)下自2023年4月以(yi)来的新高。肖文晓认为(wei)，去(qu)年以(yi)来广州出台的多轮政策利好的积极效应正在逐渐释放出来，市场正在逐步迈向健(jian)康发展的轨道。
广州市同创(chuang)卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为(wei)，作为(wei)拥有1800万(wan)常(chang)住人口，GDP超3万(wan)亿元的中(zhong)心(xin)城市，广州在去(qu)房地产库存方面可以(yi)大有作为(wei)，预计“下半年广州还将出台更务实、更有效的去(qu)库存政策”。
值得关注的是，克而瑞数据显示，即便(bian)上半年北(bei)京楼市也在以(yi)价换量，但其(qi)一手住宅库存仍达1252万(wan)平方米，消化周期长达30个月，居一线城市之首。上半年，北(bei)京一手住宅成交206万(wan)平方米，同比减少37%；成交减幅仅(jin)次于上海(hai)（38%），位于第二。
或(huo)出于此，在5.17新政之后，北(bei)京硬(ying)扛了一个多月，终于在6月25日也出台新政，以(yi)激活楼市。从北(bei)京住建委公布的数据可见，6月27日至7月2日，北(bei)京新房住宅网签量为(wei)1450套，较新政出台前（6月20日至6月25日）950套增(zeng)长了52.6%，新政效应尤为(wei)明显。
采(cai)写/摄影：南都·湾财社(she)记者 邱永芬