中国网财经7月3日讯 今年以来，全国新房市场整体延续调整态势(shi)，二手房市场在“以价换量”带动下(xia)，成交保持一定规模，但房地产整体下(xia)行压力仍较大。
4月30日，中共中央政治(zhi)局会议(yi)为楼市明(ming)确政策方向后，多地放松(song)或(huo)取消限(xian)购政策。5月17日，监管部门出台(tai)“一揽子”政策，随后，全国多城(cheng)跟进落实相关政策，带动购房情绪提升。6月7日，国务院(yuan)常务会议(yi)明(ming)确未来政策方向为去库存、稳市场，释放了更加积极(ji)有力的信号，助力市场预期进一步修复。
在多项政策落地后，部分核心城(cheng)市二手房成交率先好转，但新房市场整体尚未明(ming)显改善，政策见效(xiao)仍需时间。
展望下(xia)半年，专家认(ren)为，一线城(cheng)市在政策优化带动下(xia)，新房成交规模有望温和修复；二线、三四线城(cheng)市低基数效(xiao)应明(ming)显减弱，新房成交面积同比降幅或(huo)将明(ming)显收(shou)窄。
上半年百城(cheng)新房和二手房价格累(lei)计“一涨一跌”
7月1日，中指研究院(yuan)发布的《百城(cheng)价格指数报告》显示，2024年上半年，业主(zhu)“以价换量”带动百城(cheng)二手房价格累(lei)计下(xia)跌3.61%，跌幅较2023年下(xia)半年扩大0.87个百分点。受改善型楼盘入市影响，百城(cheng)新房价格累(lei)计结(jie)构性上涨1.24%，涨幅较2023年下(xia)半年扩大0.99个百分点。
6月，百城(cheng)新建(jian)住宅平均价格为16421元/平方米(mi)，环比上涨0.15%，涨幅较5月收(shou)窄0.10个百分点；同比上涨1.50%。百城(cheng)二手住宅平均价格为14762元/平方米(mi)，环比下(xia)跌0.73%，跌幅较5月扩大0.03个百分点，已连续26个月环比下(xia)跌；同比跌幅为6.25%。
从房价涨跌城(cheng)市数量看(kan)，根据中国房地产指数系统百城(cheng)价格指数，6月，百城(cheng)新建(jian)住宅价格环比下(xia)跌城(cheng)市数量为35个，百城(cheng)二手住宅价格环比下(xia)跌城(cheng)市数量为100个。值(zhi)得一提的是，二手房价格下(xia)跌城(cheng)市已连续13个月超90城(cheng)。
2021年1月至(zhi)2024年6月百城(cheng)新建(jian)及二手住宅价格环比下(xia)跌城(cheng)市数量
不过，值(zhi)得一提的是，在5月17日楼市“一揽子”政策落地后，市场情绪有所回升，同时由于去年同期高基数效(xiao)应减弱，6月重点100城(cheng)新建(jian)商品住宅成交面积环比增长，同比降幅延续收(shou)窄态势(shi)，同比下(xia)降约20%，环比增长约10%。
二手房方面，“以价换量”带动二手房销售表(biao)现持续好于新房。高基数下(xia)，前五(wu)月重点城(cheng)市二手房成交量同比下(xia)降12.9%。6月以来，二手房周均成交套(tao)数较5月周均增长14.5%，较上年同期增长24.1%。
此外(wai)，二手房占比继续提升。据中指研究院(yuan)数据，2023年，25个代表(biao)城(cheng)市新房+二手房累(lei)计总成交套(tao)数同比增长15.7%，其中二手房成交占比升至(zhi)55.6%。2024年1-5月，25个代表(biao)城(cheng)市新房+二手房累(lei)计总成交套(tao)数同比下(xia)降26.5%，其中二手房成交占比提升至(zhi)64.5%。
2022年以来25个代表(biao)城(cheng)市二手住宅月度成交套(tao)数走势(shi)
稳市场政策仍有空间 下(xia)半年有望逐渐筑底企稳
今年上半年，全国房地产政策继续保持宽松(song)基调。4月30日，政治(zhi)局会议(yi)定调楼市政策方向，提出“统筹(chou)研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”；5月17日，监管部门出台(tai)“一揽子”政策，包括(kuo)降低首付比例(li)及房贷(dai)利率、设立3000亿元保障性住房再贷(dai)款等。6月7日，国常会表(biao)示要“继续研究储(chu)备新的去库存、稳市场政策措施”。此外(wai)，“好房子”多次被提及，其建(jian)设和供(gong)给已成为未来行业发展共识。
地方层面，5.17政策落地后，上海、广州、深圳大幅度调整购房政策，加快(kuai)住房需求释放；6月底，北(bei)京跟进发布政策，首套(tao)房最低首付比例(li)降至(zhi)20%，房贷(dai)利率下(xia)限(xian)降至(zhi)3.5%，二套(tao)房最低首付比例(li)降至(zhi)35%(五(wu)环内)、30%(五(wu)环外(wai))，房贷(dai)利率下(xia)限(xian)大幅降至(zhi)3.9%(五(wu)环内)、3.7%(五(wu)环外(wai))，同时给予多孩家庭更多政策支持、开(kai)展住房“以旧换新”等。
“整体来看(kan)，6.7国常会明(ming)确未来政策方向为‘去库存’、‘稳市场’，新一轮支持政策或(huo)逐渐开(kai)启。” 中指研究院(yuan)分析师孟新增在接受中国网财经记者(zhe)采访时表(biao)示。
展望未来，孟新增分析认(ren)为下(xia)半年，一线城(cheng)市在政策优化带动下(xia)，新房成交规模有望温和修复；二线、三四线城(cheng)市低基数效(xiao)应明(ming)显减弱，新房成交面积同比降幅或(huo)将明(ming)显收(shou)窄。
“短期来看(kan)，一线城(cheng)市政策仍具备较大优化空间，随着下(xia)半年政策端持续发力，一线城(cheng)市市场情绪有望继续好转，从而带动新房成交规模温和修复。”孟新增表(biao)示，“二线、三四线城(cheng)市政策优化空间不足，市场情绪整体或(huo)难有明(ming)显改观，市场活跃度预计将保持在低位，但随着下(xia)半年高基数效(xiao)应的明(ming)显减弱，新房成交面积同比降幅或(huo)出现大幅收(shou)窄，其中部分核心城(cheng)市下(xia)半年市场有望逐渐筑底企稳。”
“当前房地产市场信心仍然(ran)较低，供(gong)需关系亟待改善，始终(zhong)离不开(kai)政策的支持。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪在接受中国网财经记者(zhe)采访时表(biao)示，“下(xia)半年市场环境继续保持宽松(song)为主(zhu)，供(gong)需两端持续发力，‘去库存’工作将加快(kuai)推进，政策调控(kong)或(huo)主(zhu)要将聚焦到支持收(shou)购存量房用(yong)作保障房方面。”