中国网财(cai)经5月29日讯 5月27日，上海(hai)市住房和城乡建设管理委员会等四部门联合印发《关(guan)于优化本市房地产市场平稳健康发展政(zheng)策(ce)措施的通知》(下称“《通知》”)。提(ti)出调(diao)整优化住房限购政(zheng)策(ce)、支持多(duo)子(zi)女家庭合理住房需(xu)求、优化住房信贷政(zheng)策(ce)、支持“以旧换(huan)新”以及优化土地和住房供(gong)应等九条政(zheng)策(ce)措施。《通知》自2024年5月28日起施行。
在(zai)上海(hai)易居房地产研究(jiu)院研究(jiu)总(zong)监严跃进(jin)看来，此次上海(hai)一揽子(zi)房地产政(zheng)策(ce)，将发挥积极作用和效应。此次政(zheng)策(ce)统(tong)筹市场和保障、存量和增量，在(zai)提(ti)升住房品质、促进(jin)职住平衡同时，更好满足了居民刚性住房需(xu)求和多(duo)样化改善性住房需(xu)求。
重点支持非沪籍三类人群购房需(xu)求
上海(hai)此次调(diao)整优化住房限购政(zheng)策(ce)。政(zheng)策(ce)优化涉及内容(rong)丰富，覆盖外地户籍、人才、单身、离(li)异、企业、多(duo)孩家庭、赠予等层面。
具体来看，一是优化非沪籍居民购房条件。将非沪籍居民购房所需(xu)缴纳社保或个税年限从“连续缴纳满5年及以上”调(diao)整为“连续缴纳满3年及以上”；新城以及南(nan)北转型等重点区域的非沪籍人才购房相应从“连续缴纳满3年及以上”调(diao)整为“连续缴纳满2年及以上”，自贸区临港新片区的非沪籍人才购房继(ji)续执行“连续缴纳满1年及以上”规定。
二是扩大(da)重点区域非沪籍人才以及非沪籍单身人士(shi)购房区域。立足促进(jin)区域职住平衡，将新城以及南(nan)北转型等重点区域的非沪籍人才购房区域，扩大(da)至所在(zai)区全域；非沪籍单身人士(shi)购房区域，扩大(da)至外环内二手(shou)住房。
“此次在(zai)人群上重点支持非户籍人才，非户籍居民，非户籍单身这三类人群的购房需(xu)求。” 广东省城规院住房政(zheng)策(ce)研究(jiu)中心首(shou)席研究(jiu)员李宇嘉接受中国网财(cai)经记者采访时表示(shi)。
严跃进(jin)也表示(shi)，此次购房者问的一个核心的问题是关(guan)于上海(hai)市区购房。通俗来说，外地人若是有3年社保，无论(lun)单身还是已经结婚，在(zai)市区即黄浦、虹口类似区域就(jiu)可以买一套二手(shou)房。
此外，《通知》还取消离(li)异购房限制，调(diao)整住房赠与规定，支持企业购买小户型二手(shou)住房用于职工租住。
在(zai)李宇嘉看来，此次企业购买小户型老旧二手(shou)住房、小户型住房，用于职工租住的，不再限定购买住房套数。目的是促进(jin)二手(shou)房流(liu)转，特别是考虑到上海(hai)老破(po)小挂(gua)牌较多(duo)，去化压力大(da)，导致置换(huan)需(xu)求收租。
对(dui)二孩及以上的多(duo)子(zi)女家庭(包括本市户籍和非本市户籍居民家庭)，在(zai)执行现有住房限购政(zheng)策(ce)基础上，可再购买1套住房；优化多(duo)子(zi)女家庭在(zai)个人住房贷款中首(shou)套住房认定标(biao)准。
“社保缴纳年限缩短、单身可以买市区二手(shou)房、离(li)婚和赠予的购房政(zheng)策(ce)放宽等是此次政(zheng)策(ce)最受关(guan)注的几(ji)个政(zheng)策(ce)点，说明对(dui)于购房方(fang)面的积极性在(zai)增加。”严跃进(jin)表示(shi)。
首(shou)套房商(shang)贷最低首(shou)付(fu)降(jiang)至不低于20%
在(zai)优化住房信贷政(zheng)策(ce)方(fang)面，《通知》明确，首(shou)套住房商(shang)业性个人住房贷款利率下限调(diao)整为不低于相应期(qi)限贷款市场报价利率(LPR)减45个基点(调(diao)整后，5年期(qi)以上房贷利率下限目前为3.5%)，最低首(shou)付(fu)款比例调(diao)整为不低于20%。
二套住房商(shang)业性个人住房贷款利率下限调(diao)整为不低于LPR减5个基点(调(diao)整后，5年期(qi)以上房贷利率下限目前为3.9%)，最低首(shou)付(fu)款比例调(diao)整为不低于35%；自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松(song)江、奉贤(xian)、宝(bao)山、金山6个行政(zheng)区全域继(ji)续实行差异化政(zheng)策(ce)，二套住房商(shang)业性个人住房贷款利率下限调(diao)整为不低于LPR减25个基点(调(diao)整后，5年期(qi)以上房贷利率下限目前为3.7%)，最低首(shou)付(fu)款比例调(diao)整为不低于30%。
公积金贷款方(fang)面，对(dui)购买首(shou)套住房的职工，个人公积金(含补充公积金)最高贷款额度调(diao)整为80万元，家庭公积金(含补充公积金)最高贷款额度调(diao)整为160万元。多(duo)子(zi)女家庭贷款购买首(shou)套住房，最高贷款额度在(zai)此基础上上浮20%政(zheng)策(ce)不变，即最高可达192万元。
申请公积金贷款购买首(shou)套住房的，最低首(shou)付(fu)款比例调(diao)整为20%；申请公积金贷款购买第二套改善型住房的，最低首(shou)付(fu)款比例调(diao)整为35%，所购住房在(zai)自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松(song)江、奉贤(xian)、宝(bao)山、金山6个行政(zheng)区的，最低首(shou)付(fu)款比例调(diao)整为30%。
在(zai)李宇嘉看来，降(jiang)低首(shou)付(fu)和房贷利率下限，一方(fang)面是顺应和贯彻“517”楼市新政(zheng)部署，另一方(fang)面也是针对(dui)本地非户籍和非户籍人才群体多(duo)，需(xu)要加大(da)优惠力度。不过他也指出，首(shou)付(fu)也并没有降(jiang)至15%和20%，做到了与非一线城市的差异性。
“下一步的走势要看后续市场走势，如(ru)果下滑颓势不改，未来可能(neng)还会下调(diao)首(shou)付(fu)和利率，为后续留足政(zheng)策(ce)空间。”李宇嘉称。
区域上，李宇嘉指出，此次重点支持外围区域。例如(ru)新城以及南(nan)北转型，自贸区临港新片区。“这与近期(qi)深圳、北京调(diao)控逻辑是一致的，即外围过去若干年供(gong)地太多(duo)，新房库存消化压力大(da)。同时，也想通过购房疏(shu)解，将人口和产业同步疏(shu)解。”他表示(shi)。
其他一线城市有望跟进(jin)
5月二手(shou)房成交承压，年内累计表现不及去年。根据诸葛数据研究(jiu)中心监测数据显示(shi)，2024年5月(统(tong)计时间截至27日)上海(hai)二手(shou)房成交14185套，较4月下降(jiang)22.3%，较去年同期(qi)下降(jiang)5.2%；今年前5月累计成交74305套，较去年同期(qi)下滑10.2%。
“市场情绪亟待改善，以及二手(shou)房成交热度也并未完全恢复等依旧在(zai)推动着政(zheng)策(ce)松(song)绑(bang)的持续进(jin)行，政(zheng)策(ce)支持具有一定的必要性。”诸葛数据研究(jiu)中心高级分析师关(guan)荣雪在(zai)接受中国网财(cai)经记者采访时表示(shi)。“而上海(hai)本次新政(zheng)的松(song)绑(bang)力度及涉猎(lie)宽度均上升到了新高度。”
“此次政(zheng)策(ce)说明目前房地产‘四低’导向，即低门槛、低房价、低首(shou)付(fu)、低利率。”在(zai)严跃进(jin)看来，其对(dui)于房地产的入市成本具有积极的作用，也在(zai)很(hen)大(da)程度上提(ti)振了房地产市场。
关(guan)荣雪认为，从本次新政(zheng)的影响来看，对(dui)购房者释放了强烈利好信号(hao)，新政(zheng)之后符合购房资格的群体会明显增加，购房需(xu)求释放增多(duo)，预计积极效果将率先(xian)体现在(zai)新房的来访量和二手(shou)房带看量，逐(zhu)步显现在(zai)成交端。同时，在(zai)当下市场对(dui)一线城市政(zheng)策(ce)松(song)绑(bang)的呼声已经达到高点的背景下，上海(hai)本次新政(zheng)对(dui)市场信心的提(ti)振影响似乎更为深远，将更好的引(yin)导市场预期(qi)，预计其他一线城市也会跟进(jin)。