中(zhong)国网财经7月3日讯 今年以(yi)来，全国新房市场整体延续调整态势，二手房市场在“以(yi)价换量”带动下(xia)，成交保持一定规模，但房地产整体下(xia)行压力仍较大。
4月30日，中(zhong)共中(zhong)央政治局会议为楼市明确政策方向(xiang)后，多地放松或取消限购政策。5月17日，监(jian)管(guan)部门出台“一揽子”政策，随后，全国多城跟进(jin)落实相关政策，带动购房情绪提升。6月7日，国务院常务会议明确未来政策方向(xiang)为去库存、稳市场，释(shi)放了更(geng)加积极有力的(de)信号，助力市场预期进(jin)一步修复。
在多项政策落地后，部分(fen)核(he)心城市二手房成交率先好(hao)转，但新房市场整体尚未明显改善，政策见(jian)效仍需(xu)时(shi)间。
展望下(xia)半年，专家认为，一线城市在政策优化带动下(xia)，新房成交规模有望温和修复；二线、三四线城市低基数效应明显减弱，新房成交面积同比降幅或将明显收窄(zhai)。
上半年百(bai)城新房和二手房价格累计“一涨一跌”
7月1日，中(zhong)指研究院发布的(de)《百(bai)城价格指数报告》显示，2024年上半年，业主“以(yi)价换量”带动百(bai)城二手房价格累计下(xia)跌3.61%，跌幅较2023年下(xia)半年扩(kuo)大0.87个百(bai)分(fen)点。受改善型(xing)楼盘入市影(ying)响，百(bai)城新房价格累计结构性上涨1.24%，涨幅较2023年下(xia)半年扩(kuo)大0.99个百(bai)分(fen)点。
6月，百(bai)城新建住宅平均价格为16421元/平方米，环比上涨0.15%，涨幅较5月收窄(zhai)0.10个百(bai)分(fen)点；同比上涨1.50%。百(bai)城二手住宅平均价格为14762元/平方米，环比下(xia)跌0.73%，跌幅较5月扩(kuo)大0.03个百(bai)分(fen)点，已连续26个月环比下(xia)跌；同比跌幅为6.25%。
从房价涨跌城市数量看(kan)，根据中(zhong)国房地产指数系统百(bai)城价格指数，6月，百(bai)城新建住宅价格环比下(xia)跌城市数量为35个，百(bai)城二手住宅价格环比下(xia)跌城市数量为100个。值得一提的(de)是，二手房价格下(xia)跌城市已连续13个月超90城。
2021年1月至2024年6月百(bai)城新建及二手住宅价格环比下(xia)跌城市数量
不过，值得一提的(de)是，在5月17日楼市“一揽子”政策落地后，市场情绪有所回升，同时(shi)由于去年同期高(gao)基数效应减弱，6月重点100城新建商品住宅成交面积环比增长，同比降幅延续收窄(zhai)态势，同比下(xia)降约20%，环比增长约10%。
二手房方面，“以(yi)价换量”带动二手房销售表现持续好(hao)于新房。高(gao)基数下(xia)，前五月重点城市二手房成交量同比下(xia)降12.9%。6月以(yi)来，二手房周均成交套数较5月周均增长14.5%，较上年同期增长24.1%。
此外，二手房占比继续提升。据中(zhong)指研究院数据，2023年，25个代表城市新房+二手房累计总成交套数同比增长15.7%，其中(zhong)二手房成交占比升至55.6%。2024年1-5月，25个代表城市新房+二手房累计总成交套数同比下(xia)降26.5%，其中(zhong)二手房成交占比提升至64.5%。
2022年以(yi)来25个代表城市二手住宅月度成交套数走势
稳市场政策仍有空间 下(xia)半年有望逐渐筑底企(qi)稳
今年上半年，全国房地产政策继续保持宽松基调。4月30日，政治局会议定调楼市政策方向(xiang)，提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的(de)政策措施”；5月17日，监(jian)管(guan)部门出台“一揽子”政策，包括降低首付比例及房贷(dai)利率、设立3000亿元保障性住房再贷(dai)款等。6月7日，国常会表示要(yao)“继续研究储备新的(de)去库存、稳市场政策措施”。此外，“好(hao)房子”多次被提及，其建设和供给已成为未来行业发展共识(shi)。
地方层面，5.17政策落地后，上海、广州、深圳大幅度调整购房政策，加快住房需(xu)求释(shi)放；6月底，北京跟进(jin)发布政策，首套房最低首付比例降至20%，房贷(dai)利率下(xia)限降至3.5%，二套房最低首付比例降至35%(五环内)、30%(五环外)，房贷(dai)利率下(xia)限大幅降至3.9%(五环内)、3.7%(五环外)，同时(shi)给予多孩(hai)家庭更(geng)多政策支持、开展住房“以(yi)旧换新”等。
“整体来看(kan)，6.7国常会明确未来政策方向(xiang)为‘去库存’、‘稳市场’，新一轮支持政策或逐渐开启。” 中(zhong)指研究院分(fen)析师孟新增在接受中(zhong)国网财经记者采访时(shi)表示。
展望未来，孟新增分(fen)析认为下(xia)半年，一线城市在政策优化带动下(xia)，新房成交规模有望温和修复；二线、三四线城市低基数效应明显减弱，新房成交面积同比降幅或将明显收窄(zhai)。
“短期来看(kan)，一线城市政策仍具(ju)备较大优化空间，随着(zhe)下(xia)半年政策端持续发力，一线城市市场情绪有望继续好(hao)转，从而带动新房成交规模温和修复。”孟新增表示，“二线、三四线城市政策优化空间不足，市场情绪整体或难有明显改观，市场活跃度预计将保持在低位，但随着(zhe)下(xia)半年高(gao)基数效应的(de)明显减弱，新房成交面积同比降幅或出现大幅收窄(zhai)，其中(zhong)部分(fen)核(he)心城市下(xia)半年市场有望逐渐筑底企(qi)稳。”
“当(dang)前房地产市场信心仍然较低，供需(xu)关系亟(ji)待改善，始终离(li)不开政策的(de)支持。”诸葛数据研究中(zhong)心高(gao)级分(fen)析师关荣雪在接受中(zhong)国网财经记者采访时(shi)表示，“下(xia)半年市场环境继续保持宽松为主，供需(xu)两端持续发力，‘去库存’工作将加快推进(jin)，政策调控(kong)或主要(yao)将聚焦到支持收购存量房用作保障房方面。”